Belastingwijziging bij verkoop woningen in Hongarije
Zondag 16 november 2009 - Met ingang van 1 januari 2008 is de Hongaarse belastingwetgeving behoorlijk op de schop gegaan. Dat was nodig om een verdergaande harmonisatie binnen de Europese Unie te bewerkstelligen.
Inmiddels is de wetgeving een half jaar van kracht en bestaan er in de praktijk nog wel wat vragen ten aanzien van de nieuwe regels over de belastbaarheid van residentiële woningen gehouden door een natuurlijk persoon en gelegen in Hongarije. De hoofdregel is dat de Hongaarse belastingautoriteiten de verkoopwinsten op in Hongarije gelegen residentiële woningen wenst te belasten. In deze maakt het in principe niet uit of de eigenaar van de residentiële woning een inwoner is van Hongarije of juist van Nederland.
De verkoopwinst bestaat uit het verschil tussen het bruto-inkomen die uit de overdracht wordt afgeleid en bepaalde gedocumenteerde kosten zoals:
* De aankoopkosten en aanverwante uitgaven.
* Investeringsuitgaven die resulteren in een waardeverhoging van het bezit.
* De kosten om het eigendom over te brengen.
Als er sprake is van een verkoopwinst dient bezien te worden of deze belastbaar is in de inkomstenbelasting. Onder de oude wetgeving was een verkoopwinst belastbaar indien de woning niet langer dan 15 jaar in het bezit was. Daarbij gold dat een verkoopwinst de eerste 5 bezitsjaren volledig werd belast. Per extra bezitsjaar werd 10% van de verkoopwinst vrijgesteld, zodat na 15 jaar de gehele verkoopwinst was vrijgesteld.
In de nieuwe wetgeving is deze periode nu verminderd naar een periode van vijf jaar. Schematisch kan de belastingvermindering over deze vijf jaar als volgt worden weergegeven:
* Verkoop in tweede jaar : 10% minder
* Verkoop in derde jaar : 40% minder
* Verkoop in vierde jaar : 70% minder
* Verkoop in vijfde jaar en daarna : 100% minder
Dit betekent dat, bijvoorbeeld voor een woning die in het tweede jaar na aankoop wordt verkocht, slechts 90% van de verkoopwinst belastbaar is.
Het tarief waar deze belastbare winst aan onderworpen is blijft ongewijzigd, namelijk 25%.
De nieuwe wetgeving is een behoorlijke versoepeling, echter er is ook een andere kant van de medaille. Het lijkt erop dat de herinvesteringregeling is afgeschaft. Deze herinvesteringregeling houdt ruwweg gezegd in dat onder voorwaarden onder de oude regeling alsnog een vrijstelling kon worden geclaimd indien de verkoopwinst werd geherinvesteerd in een nieuwe residentiële woning.
Dit artikel is gebaseerd op de interpretatie van de auteur van de huidige Hongaarse belastingwetgeving alsmede rechtspraak.
Inmiddels is de wetgeving een half jaar van kracht en bestaan er in de praktijk nog wel wat vragen ten aanzien van de nieuwe regels over de belastbaarheid van residentiële woningen gehouden door een natuurlijk persoon en gelegen in Hongarije. De hoofdregel is dat de Hongaarse belastingautoriteiten de verkoopwinsten op in Hongarije gelegen residentiële woningen wenst te belasten. In deze maakt het in principe niet uit of de eigenaar van de residentiële woning een inwoner is van Hongarije of juist van Nederland.
De verkoopwinst bestaat uit het verschil tussen het bruto-inkomen die uit de overdracht wordt afgeleid en bepaalde gedocumenteerde kosten zoals:
* De aankoopkosten en aanverwante uitgaven.
* Investeringsuitgaven die resulteren in een waardeverhoging van het bezit.
* De kosten om het eigendom over te brengen.
Als er sprake is van een verkoopwinst dient bezien te worden of deze belastbaar is in de inkomstenbelasting. Onder de oude wetgeving was een verkoopwinst belastbaar indien de woning niet langer dan 15 jaar in het bezit was. Daarbij gold dat een verkoopwinst de eerste 5 bezitsjaren volledig werd belast. Per extra bezitsjaar werd 10% van de verkoopwinst vrijgesteld, zodat na 15 jaar de gehele verkoopwinst was vrijgesteld.
In de nieuwe wetgeving is deze periode nu verminderd naar een periode van vijf jaar. Schematisch kan de belastingvermindering over deze vijf jaar als volgt worden weergegeven:
* Verkoop in tweede jaar : 10% minder
* Verkoop in derde jaar : 40% minder
* Verkoop in vierde jaar : 70% minder
* Verkoop in vijfde jaar en daarna : 100% minder
Dit betekent dat, bijvoorbeeld voor een woning die in het tweede jaar na aankoop wordt verkocht, slechts 90% van de verkoopwinst belastbaar is.
Het tarief waar deze belastbare winst aan onderworpen is blijft ongewijzigd, namelijk 25%.
De nieuwe wetgeving is een behoorlijke versoepeling, echter er is ook een andere kant van de medaille. Het lijkt erop dat de herinvesteringregeling is afgeschaft. Deze herinvesteringregeling houdt ruwweg gezegd in dat onder voorwaarden onder de oude regeling alsnog een vrijstelling kon worden geclaimd indien de verkoopwinst werd geherinvesteerd in een nieuwe residentiële woning.
Dit artikel is gebaseerd op de interpretatie van de auteur van de huidige Hongaarse belastingwetgeving alsmede rechtspraak.
| >>>> Auteur | Ernst-Jan de Roest |
Mr. drs. E-J. (Ernst-Jan) de Roest is werkzaam als belastingadviseur bij de Hongarije Desk van Ernst & Young te Amersfoort. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.