Investeringen in Hongaarse onroerend goed explosief gestegen

Donderdag 31 januari 2008 - Uit het laatste onderzoek van vastgoed consultant CBRE blijkt dat de investeringen in de Europese onroerend goed markt met 30% is gedaald gedurende het laatste kwartaal van 2007. De investeringen in 2007 (€ 236 miljoen) vertonen echter wel een lichte groei ten opzichte van 2006 (€ 230 miljoen). Met name de investeringen in Rusland en Polen zijn volgens het onderzoek afgenomen, terwijl de investeringen in Tsjechië respectievelijk Hongarije explosief zijn gestegen. De investeringen in Hongarije vertonen zelfs een groei van 150%.

Er bestaan verscheidene redenen om te investeren in Hongaars onroerend goed. De ene investeerder ziet het onroerend goed als een goede belegging, terwijl een andere investeerder het onroerend goed juist als vakantiewoning heeft aangekocht et cetera. Eén ding hebben de investeerders gemeen en dat is dat ze allemaal in aanraking komen met de civiel- alsmede fiscaalrechtelijke aspecten van in Hongarije gelegen onroerend goed.

Ten aanzien van de civielrechtelijke aspecten wordt volstaan met de opmerking dat in Hongarije niet alle onroerende goederen, zoals landbouwgronden, door buitenlanders gekocht kunnen worden. Het is daarom zaak om samen met een goede advocaat te bezien of u civielrechtelijk bezien bijvoorbeeld het onroerend goed kan kopen en dat het bestemmingsplan in lijn is met uw plannen. Er is in Hongarije in principe alles mogelijk, maar helaas kan er ook veel mis gaan indien bijvoorbeeld niet wordt gewerkt met betrouwbare advocaten.

Het investeren in onroerend goed brengt ook fiscaalrechtelijke aspecten mee. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting en eventuele omzetbelasting bij de aankoop van het onroerend goed alsmede de jaarlijkse belastingen op onroerend goed zoals 'land tax' en 'building tax'.

Overdrachtsbelasting
Net zoals in Nederland is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij de aankoop van onroerend goed. Het tarief van de overdrachtsbelasting is afhankelijk van het type onroerend goed. Het maximale tarief bedraagt 10% en ziet op zakelijk onroerend goed. Het overdrachtsbelastingtarief ten aanzien van woonhuizen varieert tussen de 2% en 6%. De grondslag van de overdrachtsbelasting is de marktwaarde/verkoopprijs van het onroerend goed eventueel verhoogd met omzetbelasting.

In de praktijk zien de belastingbesparingmogelijkheden voornamelijk op het zakelijk onroerend goed. Veelal heeft een koper van zakelijk onroerend goed de keuze om het onroerend goed direct te kopen dan wel indirect middels het kopen van de aandelen van een vennootschap die de eigenaar is van het onroerend goed. In het geval het onroerend goed indirect wordt gekocht kan de verschuldigde overdrachtsbelasting bespaard worden. Bovendien is er geen omzetbelasting verschuldigd over de aankoop van de aandelen, zodat de aankoop van het onroerend goed ook niet tot omzetbelastingperikelen zal leiden. Let er wel op dat het kopen van de vennootschap leidt tot de jaarlijkse instandhoudingskosten van de vennootschap, zoals de belastingaangiften, de jaarrekening, kosten Kamer van Koophandel etc. In iedere situatie dient daarom bezien te worden of de eenmalige belastingbesparing opweegt tegen de jaarlijkse instandhoudingskosten.

Land tax en building tax
In Hongarije staat het gemeenten vrij om ‘land tax' en ‘building tax' in te voeren. Daarbij hebben de gemeenten de keuze welke grondslag zij hanteren voor het vaststellen van het belastbaar bedrag alsmede de mogelijkheid om een eigen tarief (landelijk maximum) vast te stellen. 

Indien een gemeente ‘land tax' wenst in te voeren dan kan de gemeente de volgende grondslagen en tarieven hanteren (2007). De gemeente kan kiezen uit de volgende twee grondslagen:
- perceeloppervlakte in vierkante meters;
of
- aangepaste marktwaarde van het perceel (ongeveer 50% van de marktwaarde).

Afhankelijk van de gekozen grondslag mag de belasting niet meer bedragen dan:
- ongeveer HUF 223 (ongeveer € 0,90) per vierkante meter (jaarlijkse inflatiecorrectie van toepassing) of
- 3% van de aangepaste marktwaarde.

Indien een gemeente ‘building tax' wenst in te voeren dan kan de gemeente de volgende grondslagen en tarieven hanteren (2007). De gemeente kan kiezen uit de volgende twee grondslagen:
- netto vloeroppervlakte van het gebouw in vierkante meters;
of
- aangepaste marktwaarde van het gebouw (ongeveer 50% van de marktwaarde).

Afhankelijk van de gekozen grondslag mag de belasting niet meer bedragen dan:
- ongeveer HUF 1006 (ongeveer € 4,00) per vierkante meter (jaarlijkse inflatiecorrectie van toepassing) of
- 3% van de aangepaste marktwaarde.

Nu het de gemeenten vrij staat om de belastingsoorten in te voeren en de grondslagen en de tarieven per gemeente verschillend kunnen zijn, kan het bij de aankoop van onroerend goed verstandig zijn om per gemeente te bezien of ze voornoemde belastingsoorten heffen, wat de grondslag alsmede het tarief is. Mogelijk kan dit reeds tot een jaarlijkse belastingbesparing leiden.

Opgemerkt dient te worden dat de Hongaarse wetgever momenteel plannen heeft om de ‘land tax' en ‘building tax' samen te voegen tot één belastingsoort. Deze wijzigingen vinden zeer waarschijnlijk niet eerder plaats dan 1 januari 2009.

Indien u nog vragen heeft kunt u contact opnemen met Ernst-Jan de Roest, per e-mail   of telefonisch +31 318 627200.

Mr. drs. E-J. (Ernst-Jan) de Roest is werkzaam als belastingadviseur bij de Hongarije Desk van Ernst & Young te Arnhem. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.